«Мы создаем образ жизни для требовательных людей»
Интервью с Мариной Рудневой — председателем совета директоров девелоперской компании Vos’hod
Марина Руднева, председатель совета директоров девелоперской компании Vos’hod Девелоперская компания Vos’hod создана в 2019 году для реализации эксклюзивных проектов в сегменте элитной жилой и многофункциональной недвижимости. В 2020 году она вышла на рынок с новым масштабным проектом — реновацией Центрального телеграфа, для работы над которым был приглашен именитый британский архитектор Дэвид Чипперфилд. Однако компетенции менеджмента и сотрудников компании выходят далеко за пределы сегмента коммерческой недвижимости. Среди амбициозных планов — «изобрести новое престижное элитное жилье».
О реновации Центрального телеграфа и его новых функциях — Разговор о реновации Центрального телеграфа предлагаю начать с трендов. Каковы они в современном девелопменте?
— Один из наиболее важных современных трендов в девелопменте — развитие многофункциональных проектов и поиск грамотного сочетания и баланса функций здания. Многофункциональные здания — это отражение изменения потребительского поведения. Люди сегодня хотят, чтобы место, в котором они работают, давало им также возможности для отдыха, поддержания здоровья, обучения и решения других ежедневных потребностей.
Поэтому в проекте приспособления Центрального телеграфа к современному использованию мы совмещаем коммерческую функцию — офисы класса А и торговую галерею — с общественной составляющей. Мы верим, что именно многофункциональность поможет вернуть этому месту статус точки притяжения для горожан и туристов. Для того, чтобы люди могли здесь содержательно проводить свое свободное время. Это, кстати, очень модно сегодня. Посмотрите, что происходит с флагманскими магазинами Apple по всему миру — это уже не просто магазины, в которых делают покупки, это место, куда приходят провести время, выпить кофе, послушать лекцию. Сегодня люди стремятся получить новый опыт и впечатления. Купить практически любую вещь уже давно можно онлайн.
Обогащение среды объектами искусства, интересной событийной программой, местами проведения досуга и популярными ресторанами делает здание привлекательным не только для горожан, прогуливающихся по городу. Уникальное здание с развитой инфраструктурой — это еще и коммерчески привлекательный объект, способ работодателя привлечь лучшие кадры и продемонстрировать свой статус.
— Офисы на Тверской улице — это актуально? Они будут востребованы? Ведь есть более традиционные офисные локации, например «Москва-Сити». И вообще — есть ли смысл в новых офисах на фоне пандемии?
— Во-первых, офисы в таком знаковом здании с богатым прошлым, как Центральный телеграф, — это очень престижно. По всему миру здания телеграфа, утратившие функцию, реставрируют и приспосабливают к современному использованию — в них появляются высококлассные офисы, элитные апартаменты, премиальные торговые галереи и бутики. Недвижимость в исторических зданиях сейчас очень высоко ценится.
Кроме того, здания телеграфа традиционно расположены в центре города, на пересечении ключевых транспортных артерий, вблизи главных достопримечательностей. Офисы в начале Тверской рядом с Кремлем актуальны во все времена. С моей точки зрения, эта локация — самое лучшее, что можно найти для своей компании и для своих сотрудников. Приведу пример. Компания «Яндекс» на 99% состоит из IT-специалистов, которые могут работать где угодно. Но почему-то «Яндекс» для своих сотрудников все равно ищет исключительно бизнес-центры класса А в центре Москвы. Таким образом компания показывает value (ценность), которую представляют для нее люди.
Что касается пандемии — она когда-нибудь закончится. Разговоры о том, что «никто не хочет быть в офисе» или «удаленка все изменила» — это временное убеждение. На самом деле, многие профессионалы наоборот стремятся вернуться в рабочую среду, чтобы не страдал рабочий процесс.
— Для кого будут офисы в здании Центрального телеграфа?
— Под офисы у нас отведено около 25 тыс. кв. м. Офисные лоты — от 500 кв. м. Это может быть статусный крупный бизнес, московский, иностранный. Я не исключаю, что они могут быть интересны и госструктурам, как произошло в «Москва-Сити». В данном случае здание очень престижное, именно оно станет определять статус компаний, которые будут иметь здесь офис.
— Историческое здание Центрального телеграфа подходит под офисы?
— Это здание спроектировано Иваном Ивановичем Рербергом, который был в большей степени талантливым инженером, чем архитектором. Оно строилось специально для функций телеграфа: в просторных машинных залах одновременно работало более 300 телеграфных аппаратов, вес каждого мог колебаться от 35 до 60 кг. Поэтому все несущие конструкции рассчитаны на тяжелое, сложное оборудование, а высокие потолки и огромные окна созданы для того, чтобы рассеивать шум машин и делать условия работы более комфортными. Естественно, современные офисы не предполагают такой нагрузки на перекрытия или шумной работы. Тем не менее правильный шаг колонн, идеальная глубина и высокие потолки идеально подходят для реализации высококлассных офисов.
Самая большая сложность в этом здании — логистика и разведение потоков различных функций здания. Расположенное в трех разных уровнях из-за перепада высот Тверской улицы, Газетного и Никитского переулков, здание задает сложную задачу архитектору. Но Дэвид Чипперфилд с этим прекрасно справился. Он смог таким образом спроектировать внутреннее пространство, что работники офисов, посетители торговой галереи и общественных пространств не будут мешать друг другу, но при этом смогут иметь удобный доступ ко всей инфраструктуре здания.
— В чем будет заключаться проект реновации здания Центрального телеграфа?
— Это реставрация с приспособлением под новые функции. Центральный телеграф — объект культурного наследия, предметом охраны в котором является его внешний вид: фасады, окна и т. д. Сейчас самое главное для нас — убрать все наслоения, накопленные за годы эксплуатации в советское и постсоветское время, и вернуть фасаду первоначальный вид. В частности, убрать уродливые блоки кондиционеров, провода, разного рода интервенции в архитектуру. Мы бережно отреставрируем фасад и ключевые архитектурные детали. Мы прекрасно понимаем, что историческое наследие — это ценность.
Внутри здания ситуация еще более плачевная. Большая часть помещений в Центральном телеграфе в последние годы была занята самыми разными арендаторами, которые приспосабливали его под свои нужны и сильно изменили. К счастью, изменения не коснулись охранных элементов — внутри здания их практически нет. Большая работа предстоит в части инженерных коммуникаций. Естественно, в 1920-е годы не было и речи о кондиционировании и очистке воздуха. В сегодняшних реалиях без современных инженерных систем невозможно сделать качественное здание.
— Как архитектором проекта стал Дэвид Чипперфилд?
— Дэвид Чипперфилд сразу же согласился на участие, его не пришлось уговаривать. Он был потрясен и местом, и самим зданием, и его потерянной значимостью. Но прежде чем мы приняли решение, кто из архитекторов будет заниматься проектом реновации Центрального телеграфа, провели внутренний анализ. В первую очередь, задались вопросом, архитекторы какой страны лучше всего обращаются с памятниками и где больше исторических зданий, приспособленных под современные функции. Такой страной, безусловно, является Великобритания. Затем мы провели отбор тех британских архитекторов, которые имеют опыт реконструкции старых зданий, музеев и даже телеграфов. В итоге осталось около десяти имен — звездные архитекторы мирового уровня. С каждым из них мы провели интервью, в рамках которого архитекторы представили свое понимание архитектуры Рерберга и идеи по адаптации здания к современному использованию. Огромный опыт David Chipperfield Architects и проекты бюро — такие как Новый музей в Берлине, который является объектом Всемирного наследия ЮНЕСКО, Музей современной литературы в Марбахе, удостоенный премии Стирлинга — произвели на нас самое большое впечатление.
Но еще большее впечатление на меня произвел подход к работе DCA. В какой-то момент я была в Лондоне по делам и просто заехала в офис к Дэвиду Чипперфилду. И увидела, что у него половина офиса заполнена чертежами, проектами и фотографиями… Центрального телеграфа в Москве. Люди все это время работали над изучением проекта, были максимально вовлечены в процесс. Меня это очень поразило — глубиной проработки вопроса.
О девелопменте в Москве: новые проекты элитного жилья — Пандемия… Сильно ли она затронула девелоперские проекты?
— Жилые проекты, над которым сейчас работаем, конечно, подверглись переосмыслению в связи с пандемией. Ведь люди получили опыт пребывания дома в течение длительного времени и стали по-другому относиться к своему жилищу. В ретейле и коммерческой недвижимости все новейшие технологии и системы безопасности девелоперы внедряли всегда, и я не думаю, что пандемия как-то кардинально изменит ситуацию.
При этом совершенно точно пандемия изменила угол зрения на осознанное потребление и «зеленые» технологии — сместила фокус на человека и его состояние внутри здания. Все это становится очень важным и для России. Например, при реконструкции здания Центрального телеграфа мы планируем внедрять технологии, которые позволят сделать здание экологически эффективным и пройти сертификацию по соответствующим международным системам — сегодня это уже must have для объектов коммерческой недвижимости, арендаторы обращают на это внимание. Из интересных технологий обсуждаем внедрение системы рекуперации дождевой воды, использование солнечных батарей, установку зарядок для электромобилей.
— Над какими проектами жилого строительства сейчас работает Vos'hod?
— Проекты жилого девелопмента, над которыми сейчас работает Vos'hod, заслуживают отдельного внимания, мы пока не их анонсируем. Скажу лишь, что все дома будут реализованы в концепции Human Oriented Development. Мы стремимся создавать для людей принципиально иной образ жизни. Именно поэтому основной фокус в жилом девелопменте Vos'hod — на инфраструктуру и сервисы.
— Сколько площадок под жилое строительство в работе?
— На сегодня у нас в разработке четыре площадки. Все они — проекты нового строительства, хотя для себя мы не исключаем и создания проектов редевелопмента. Они расположены как в границах Бульварного кольца, так и за его пределами, но это всегда — благоприятная и экологичная локация.
О компании и Vos'hod и Human Oriented Development — Что означает название Vos'hod?
— Первая часть названия — Vos — на латыни означает «Вы». Это прямое обращение к нашей аудитории, донесение информации о том, что мы ориентируемся «на Вас».
Вторая часть названия — hod — это аббревиатура, которая расшифровывается как Human Oriented Development. Это наша философия и ДНК компании, где в основе подхода к проектированию и созданию среды для жизни находится человек с его потребностями.
— В чем именно заключается концепция Human Oriented Development? Каким будет дом, реализованный в этой концепции?
— Жилой проект от Vos’hod — это прежде всего дом, спроектированный на основе паттернов использования пространства и ощущения человека в нем. На мой взгляд, московский рынок элитного жилья достиг высокого уровня с точки зрения архитектуры и дизайна. Сейчас многие девелоперы предлагают дорогостоящую отделку и приглашают зарубежных дизайнеров для разработки интерьеров. Однако этому сегменту все еще не хватает акцента на сервисной составляющей, которая формирует образ жизни.
В наших домах сервисная составляющая закладывается еще на стадии проектирования. В каждой резиденции есть отдельный сервисный лифт, «черная» кухня и постирочная, чтобы потоки обслуживающего персонала и жителей не пересекались. В зданиях предусмотрены отдельные помещения для приема и хранения посылок, комнаты для водителей и личной охраны, сообщающиеся с паркингом, комнаты для обслуживающего персонала и многое другое. Профессиональный консьерж, знающий каждого жителя в лицо, поможет в решении ежедневной рутины — будь то получение посылок, выгул собак или организация завтраков — и предупредит о пополнении запасов. Превосходное обслуживание клиентов должно быть неосязаемым.
Отдельное внимание — новейшим технологиям, создающим идеальный микроклимат в доме: это и умная система кондиционирования, фильтрация воды и воздуха, покомнатная регуляция температурного режима, бесперебойное водоснабжение и системы наружного подогрева. Без этого невозможно будет представить себе современный дом уже через три — пять лет.
— Каковы стратегические планы по развитию компании?
— Наша цель — создание коллекции эстетичных и продуманных проектов в Москве, в которых эстетика и дизайнерские решения гармонично сочетаются с комфортом, заимствуя стандарты из сферы гостеприимства, но предлагая ощущение дома и персонализированный подход. Мы не мыслим миллионами квадратных метров, максимум — сотнями тысяч. Начнем с элитного сегмента, а затем постараемся адаптировать свой подход к проектам премиум- и бизнес-класса. Помимо всего прочего, мы прорабатываем сотрудничество с мировыми lifestyle-брендами. Очень надеемся в ближайшее время привезти в Москву и сделать с совместный проект с одним из наиболее знаменитых респектабельных брендов.